Foncière Inea : la visibilité de l'immobilier contre la volatilité des marchés ?

information fournie par Le Cercle des analystes indépendants •12/03/2020 à 18:30

Jérôme Lieury

Olier Etudes & Recherches

Analyste financier, membre du Cercle des analystes

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L’ensemble immobilier Wooden Park géré par Foncière Inea. (crédit photo : Foncière Inéa)

La Bourse nous hypnotise assez facilement, et il ne faut donc jamais l'oublier que la sphère financière n'est pas la sphère réelle, et que les marchés boursiers ne sont au mieux qu'un reflet du monde réel, toute la question étant de savoir à quel point ce miroir est déformant ou pas. Une question qui prend tout son sens avec le comportement très erratique de ces derniers jours, et bien plus que d'habitude, puisque l'on assiste en ce moment à un début de krach : pour ne citer que lui, le Cac 40 a baissé de 22% en deux semaines de marché, ce qui est beaucoup, voire très beaucoup, puis que l'on est revenu en quelques jours au point bas, pour ne pas dire le fonds du trou, de fin 2018.

Tout le monde connaît l'explication : deux chocs en même temps, entre a) la mystérieuse épidémie virale née en Chine qui oblige à arrêter nombre d'usines et de plates-formes logistiques, ce qui peut bloquer un temps l'activité économique, voire déclencher une récession, laquelle ne saurait être que globale, bien entendu, ce que la Bourse se doit d'anticiper, et b) la chute brutale : -40% environ, jusqu'à 35$/baril, des cours du pétrole brut, consécutive à une scène de ménage dans le vieux couple Arabie Saoudite - Russie qui sont comme chacun sait les deux plus grands producteurs de ce combustible et semblent bien partis pour une guerre des prix. Ce qui ne fait qu'augmenter l'inquiétude sur l'économie mondiale, alors qu'au niveau de l'individu investisseur le moral est loin d'être au beau fixe, puisque tous les médias, nous informent en permanence, ce qui est bien normal, que l'épidémie se répand, et nous menace tous de plus en plus. Ce qu'on ne peut sûrement pas ignorer, il est vrai, mais ne rassure pas.

La peur a remplacé la cupidité

En d'autres termes, et selon l'expression consacrée : la peur a remplacé la cupidité à la Bourse. Ce qui arrive de temps en temps, mais peut ne pas engager à conséquence, n'en déplaise aux collapsologues en tous genres.

D'autant que, pour couronner le tout, la peur est éventuellement amplifiée par l'organisation des marchés eux-mêmes, qui sont peut-être moins bien organisés qu'on ne le croit : la volatilité, redevenue très forte tout d'un coup, est éventuellement bien aidée par des innovations intéressantes comme le trading à haute fréquence, ou encore les fonds indiciels et autres ETF, dont le poids est important à présent, et qui ne font qu'amplifier les mouvements, puisqu'ils ne peuvent que les suivre.

Sans parler de l'industrie des prêts de titres, qui semble pouvoir alimenter indéfiniment les spéculateurs à la baisse, et, aussi des règlementations elles-mêmes, qui interdisent de facto ou presque aux investisseurs institutionnels, banques et compagnies d'assurance, d'intervenir sur les actions quand celles-ci deviennent vraiment bon marché. Ce qui, avec un peu de recul, peut paraître absurde.

Mais, une fois de plus, la réalité n'est pas là : la réalité, c'est qu'on ne sait pas où on sera dans un mois, que le virus est insaisissable, et qu'il pourrait disparaître aussi vite qu'il est apparu, que les prix du pétrole sont imprévisibles un point c'est tout, et que les marchés fonctionneront toujours quoiqu'il arrive, et quoique feront les uns et les autres pour essayer de les faire fonctionner pour leur profit exclusif.

La réalité, ce peut être aussi pour l'investisseur individuel de décider de ne plus écouter la radio le matin en se rasant, de ne plus regarder le marché et son portefeuille tous les jours, et de ne plus y toucher pendant six mois ou plus, de partir faire autre chose en attendant que tout ça se tasse, en application du principe que tout finit toujours par rentrer dans l'ordre.

Regarder le bon côté de cette situation nouvelle

A qui veut continuer à regarder le marché, il est toujours possible d'essayer de voir le bon côté de cette situation nouvelle et désagréable, en faisant par exemple l'effort de regarder de plus près les sociétés foncières cotées, alias les SIIC : Icade, Gecina, Tour Eiffel, Foncière INEA, Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield, Carmila, Mercialys, etc... Cela peut en valoir la peine, puisque celles-ci affichent maintenant pour la plupart a) des décotes significatives, soit 10% et plus, entre leurs cours de Bourse et les valeurs d'Actif Net Réévalué par action telles qu'elles les publient, ainsi que b) des rendements de dividendes plutôt agréables, soit 6% et plus, surtout en ces temps de rendements obligataires plus que chiches.

Bref : les foncières sont redevenues des foncières, et méritent éventuellement qu'on s'y attarde. D'autant que, même si elles ne sont pas immunes au cycle économique, elles offrent une bonne visibilité sur leurs revenus et leurs résultats distribuables, les baux commerciaux à 3-6-9 ans étant ce qu'ils sont.

Avec un patrimoine de 72 immeubles estimé 874 millions d'euros fin 2019, composé à 87% des bureaux, soit 372 000m2 pour des loyers bruts de 43,8 millions d'euros en tout, Foncière INEA (INEA ; 40€) rentre bien dans cette catégorie, tout en faisant partie des mid-caps du secteur. Et comme beaucoup de mid-caps, elle se développe plus vite que les plus grands acteurs. Avec une accélération ces derniers temps, puisque la société a levé 96 millions d'euros en avril 2019 (avec une augmentation de capital à 39€), et investit résolument, soit un pipe-line de 245 millions d'opérations à livrer, 130 en 2020 et 115 en 2021, pour 15 millions d'euros de loyers en plus avec un rendement moyen de plus de 6% à la clé. Il s'agit avant tout d'immeubles neufs achetés à des promoteurs en VEFA, déjà pré-commercialisés à 40% environ selon la direction, et bénéficiant de garanties locatives pour la plupart.

Comme les autres, ces futurs immeubles sont situés dans les quartiers d'affaires et les nouveaux pôles tertiaires en zones périurbaines des métropoles régionales françaises : principalement à Lyon, Toulouse, Bordeaux, Lille, Marseille, Nantes, lesquelles zones sont de fait bien aménagées à présent et bien desservies par les transports en commun. L'ensemble étant loué à une clientèle diversifiée de 270 locataires grandes sociétés pour la plupart, avec des rendements locatifs nettement supérieurs à ceux de Paris, soit 4,5 à 5%, sinon plus, contre 2,5 à 3,5% max dans la capitale et ses dépendances.

Un véhicule d'investissement pour jouer la redynamisation des rérions

Cette stratégie d'investissement inchangée depuis les débuts de la société fait que le patrimoine de Foncière INEA est tout à fait récent, soit 80% des immeubles âgés de moins de 10 ans, et de bonne qualité environnementale, un sujet de plus en plus important pour les clients : 81% d'entre eux sont certifiés Breeam ou HQE, avec notamment 17 immeubles construits en bois, qui font de la société une pionnière dans ce domaine, ce qui ne gâte rien.

Plus généralement, l'immobilier tertiaire en Régions a semble-t-il encore quelques beaux jours devant lui, puisque les métropoles se développent à nouveau, et la croissance de l'emploi salarié génère une forte demande pour les bureaux, une demande qui n'est pas satisfaite en principe par l'immobilier existant. Entre autres parce que les entreprises veulent des surfaces neuves et adaptable, alors que de plus l'offre des promoteurs reste insuffisante : les surfaces neuves se placent tout de suite, selon la direction de la société, qui s'est donné comme objectif de taille un patrimoine de 1 milliard d'euros fin 2021, avec à la clé une croissance du résultat net récurrent de +15% par an.

On l'aura compris : la société se présente comme un pur véhicule d'investissement pour jouer la redynamisation des Régions. Un discours tout à fait crédible a priori, surtout si on croit encore au reste, malgré tout.